קובה ואח' נ' אמירי נוף ייזום ובנייה (1998) בע"מ ואח'

פסק דין

1. תביעת רוכשים נגד קבלן בשל ליקויי בניה ופיצוי בשל איחור במסירה וירידת ערך. מן הצד השני, תביעה מאוחדת של הקבלן כנגד הרוכשים בגין יתרת תמורת המכר שלא שולמה ותוספות או שינויים שלא שולמו. הנתבעת 1 (להלן "הנתבעת") הנה חברה קבלנית שעיסוקה ביזום בניה. התובעים הינם זוג, אשר התקשר עמה בהסכם לרכישת דירה בפרויקט שברח' אבא חושי בחיפה. הבניין היה אמור לכלול 12 דירות, ולבסוף כלל 11 דירות בלבד, בשני בניינים מדורגים. כיום נטען שהחברה הנתבעת בקושי כלכלי ואין לה נכסים מלבד הדירות בבניין. הנתבע 2 (להלן: "אביעד") היה בתקופה הנדונה בעלים ומנהל בנתבעת ופעל כאיש השיווק שלה.

הנתבעות 3 ו-4 הינן עיריית חיפה והועדה המקומית לתכנון ובניה אשר פיקחו על הבניה. לטענת התובעים כשלו האחרונות בהפעלת סמכויות (וחובות) הפיקוח המוקנות להן בדין, ולכן חבות הן בפיצוי בגין חלק מן הנזקים הנתבעים.

בתחילה כללה התביעה אף את חברת אגפל, אשר שימשה כקבלן המבצע. אולם לאור אישור הסדר נושים ביחס אליה בתיק הפירוק (פרק (חי') 123/08) התקבלה בקשת הנאמן , והיא נמחקה בהסכמה מן התביעה שבפני בישיבת 11.03.09.

2. הסכם המכר בין התובעים לנתבעת נחתם ביום 10.08.99, ולפיו רכשו התובעים דירת מגורים בת 4 חדרים (שלבקשת התובעים עוצבה מחדש כדירת 3 חדרים). לטענת התובעים, החלטתם לרכוש את הדירה, התבססה על מצבו הבריאותי של התובע אשר הצריך גישה נוחה וישירה לדירה ממקום החניה, ללא מדרגות, וכן רצונם בנוף פנורמי רחב אשר ישפר את איכות חייהם.

שני השיקולים, לטענתם, הובהרו היטב לאביעד, אשר התחייב מצידו הן לעמידה בלוחות הזמנים והן לנוף פנורמי רחב מהדירה. לשם כך הבטיח אביעד כי הקו העליון של גג הבית התחתון יגיע לכל היותר לגובה הברכיים של התובעים בעומדם על רצפת דירתם, וכאמור על סמך הצהרות אלו, רכשו אלו את הדירה. לאור היותם של התובעים הרוכשים הראשונים בפרוייקט, הובטחו להם שינויים בהסכם, במפרט ובתוכניות, וכן זכות הראשונים בבחירת המחסן והחניה הרצויה. בהתאם, צורף להסכם המכר נספח שינויים בן 49 סעיפים אשר עיגן את הסכמות הצדדים ביחס לשינויים בטיוטת החוזה.

3. על חשבון תמורת הדירה שילמו התובעים לנתבעת סך של 1,131,303 ₪ (250,000$), המהווה 92% משווי הרכישה, אשר שולם כולו במעמד החתימה על ההסכם (10.08.99). שווי הדירה הועמד על 270,000$, היינו היה על התובעים לשלם סכום נוסף של 20,000$ במעמד המסירה. מעבר לסכום זה השקיעו התובעים סכום של 15,000 ₪ בשדרוג הפריטים והמחוברים שיותקנו בדירה, אולם אלו לא הורכבו ובדיעבד הסתבר כי "נעלמו" מן הדירה.

4. על פי הוראות הסכם המכר, התחייבה הנתבעת לסיים את הבניה ולמסור את החזקה בדירה כשהיא ראויה לשימוש ומגורים, עד ליום 16.02.01, תוך ששמרה לעצמה אפשרות לאיחור בלתי צפוי במסירה של 3 חודשים, עד ליום 10.05.01. בפועל, טוענים התובעים שעד ליום הגשת התביעה, לא נמסרה הדירה כדין, ולטענת התובעים היא אינה ראויה למגורים, וזאת חרף הליכים משפטיים שנקטו כנגד הנתבעת.

בנוסף טוענים התובעים כי הנתבעת התחייבה שלא להכניס בתוכנית הפרוייקט שינויים שיפגעו בדירתם. התובעים מדגישים, כי אומנם הנתבעת הבהירה להם כי התוכניות אינן סופיות וכי יתכנו בהן שינויים, אולם הוסכם כי דירת התובעים לא תפגע משינויים אלו, לרבות הנוף אשר הובטח, אפילו לא באופן חלקי. בפועל, מוסתר הנוף שבדירת התובעים ע"י גג הבניין התחתון "שגבה", ובכך נפגע הנוף הפנורמי שהובטח להם. כמו כן טוענים התובעים לליקויי בניה, הן בדירה והן מחוצה לה - בכל מתחם הפרוייקט, לאי רישום זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין ולירידת ערך הדירה כתוצאה מנסיבות אלו. לכל אלו מוסיפים התובעים טענות כנגד התנהלות הליך הבנייה אשר לקה בחריגות רבות, ולטפסי 4 שניתנו שלא כדין.

5. הצדדים הגיעו להסכמה דיונית לוותר על חקירות המצהירים, ולקבל פסק דין על סמך החומר הקיים בתיק לאחר הגשת סיכומים. מטעם התובעים הוגש תצהירו של התובע 1. מטעם הנתבעים - תצהירי אביעד, ותצהיר מר מנחם המר המהנדס המפקח על הפרוייקט; וכן תצהירה של הגב' לילי ברוור מעיריית חיפה. כמו כן הגישו התובעים חוו"ד השמאי ומהנדס המקרקעין מר רפלסון מיכאל, וכן חוו"ד של האדריכל מרדכי ברנבאום. בנוסף הוגשה חוו"ד המומחה מטעם ביהמ"ש, מר רונן שטרנברג, אשר ביקר בדירה פעמיים (ובהתאמה- מצויה בפניי גם חווה"ד המשלימה) ותשובות לשאלות ההבהרה שנשלחו אליו. לחוו"ד מומחה ביהמ"ש צורפה חוו"ד של מומחה העזר מר לירן קלדרון, שמאי מקרקעין, אשר העריך את ירידת ערך הדירה . מטבע הדברים (גם אך לא רק, לאור ההסדר הדיוני) עיקר המשקל במה שקשור לעדויות מומחה, נודע למומחי ביהמ"ש (בין אם מונו בהסכמה ובין אם לאו. במקרה זה הותר המינוי לשיקול דעת מצד התובע, והנתבעים הסכימו למינוי). אתייחס להלן בהמשך להשגות ביחס לחוות דעתם של אינג' שטרנברג ומר קלדרון.

דיון

בחרתי לערוך הדיון על פי ראשי הנזק להם טוענים התובעים:

איחור במסירת החזקה

6. בסוגיית האיחור במסירה, מבחינה הנתבעת בין אי מסירה פיזית של הדירה ואי מסירה כדין. באשר לאי המסירה הפיזית טוענת הנתבעת שהעיכוב נגרם באשמת התובעים, ומפנה להודעת התובעים על ביטול ההסכם (ראה להלן), ועל אי תשלום יתרת התמורה שכנגדה אמורה להימסר החזקה. בטענותיה באשר לאי המסירה כדין מתייחסת הנתבעת לטענות התובעים לגבי העדרו של טופס 4, העדרו של מכתב החרגה וליקויים שנתגלו בדירה.

עיכובים במסירת הדירה טרם הודעת הביטול:

7. כאמור התחייבה הנתבעת למסור חזקה בדירה עד ליום 16.02.01, כאשר על פי הסכם המכר, ניתנה לה אפשרות לדחות את מועד המסירה עד ל-10.05.01, אולם לטענת התובעים, חזקה בפועל וכדין לא נמסרה עד היום. בסופו של יום, טוענים התובעים שנאלצו לפרוץ לדירה ביום 14.04.06 ולתפוס חזקה בכוח בדירה ובמחסן. בחניה לטענתם, עוד לא נמסרה החזקה כדין עד היום. לטענת התובעים, גרם להם האיחור במסירה נזק משמעותי, שמלכתחילה נקבע על ידי הצדדים (בנספח השינויים) ב-1,000$ לחודש. לפיכך, 62 חודשי האיחור בפועל (מחודש פברואר 2001 עד אפריל 2006- מועד פריצת הדירה ותפיסת החזקה), מקימים להם זכות לפיצוי בסך 62,000$ שהם 248,000 ₪ נכון למועד הגשת התצהירים. כמו כן טענו התובעים כי במידה והיו נכנסים לדירה במועד, היו יכולים להשכיר את דירתם הנוכחית ולקבל דמי שכירות שהם לפחות הסכום החודשי הנ"ל או לחלופין, למכור אותה בתעריפי שנת 2000 אשר היו גבוהים יותר.

8. הנתבעת טענה מצידה, כי התובעים הודיעו לאביעד פעמים רבות כי דחיית מסירת החזקה אינה מפריעה להם שכן הם אינם מתכוונים למכור את הדירה בה הם גרים וכי יש להם היכן לגור.

הנתבעת ממשיכה וטוענת כי במהלך כל התקופה גילו התובעים מעורבות בהשלמת הליך בניית הדירה, השלמת אביזרים ושדרוג המפרט הטכני של הדירה, ואף היו אחראים באופן ישיר לחלק מתקופת העיכוב.

הנתבעת הפנתה לכך שעל פי הוראות הסכם המכר, יכול מועד המסירה להדחות מחמת גורמים שאינם תלויים בחברה, וכי אי השלמת עבודות הפיתוח אינה נחשבת לאי השלמת הבנייה לעניין תאריך המסירה (סעיפים 6 ו-4.2). בנוסף הפנתה לסע' 6.3 להסכם הקובע כי במקרה של איחור במסירת החזקה מעבר ל-90 היום הנקובים בהסכם, תהיה תרופתו היחידה של הרוכש- קבלת פיצויים בגין נזקיו המוכחים והישירים, כאשר נספח השינויים העמיד פיצוי זה על סך 1,000$ לחודש. רוצה לומר, הצדדים הסכימו כי איחור במסירת החזקה לא יהווה הפרה יסודית של ההסכם ולא יאפשר להם לבטל את ההסכם באופן מיידי. והשאלה האם האיחור עלה בסופו של יום כדי הפרה, יסודית או לא, צריכה להבחן לאור התנהגותם של התובעים בתקופת האיחור.

9. הנתבעת מציירת שרשרת נסיבות עובדתית ארוכה אשר מטרתה להמחיש כי התובעים הם אלו שדחו את מועד מסירת החזקה מסיבותיהם הם. כך למשל, ביום 06.05.01 (ואפשר לומר- רק ביום 06.05.01- ולכך אדרש בהמשך) שלח המר מכתב לתובעים (נספח ג' לתצהיר המר), בו התבקשו לאשר את הצעת המחיר לעבודות הנוספות שביקשו לערוך בדירה, וכן צויין כי לא הגיעו לפגישה שנקבעה עמם ליום 25.04.01 בנושא תוכנית המזגן ועל כן נקבעה פגישה חדשה ליום 09.05.01. לאחר הפגישה באותו יום שלח המר מכתב נוסף, בו תועדה הסכמת הצדדים ביחס לסינור גבס בדירה והצעת מחיר בהתאם לשינוי (נספח ד' לתצהיר המר). ביום 15.05.01 שלח המר מכתב נוסף לתובעים בו הודיע כי קיבל מהנתבעת אישור לביצוע העבודות, וציין את עלותן (נספח ה' לתצהיר המר). בסוף אותו מכתב ציין המר כי האמבטיה שבחרו התובעים אינה בנמצא, ולפיכך זמן האספקה עלול להתעכב ולכן הוא ממליץ על החלפת אמבטיה. בנוסף הודיע, כי הואיל ורק באותו זמן התקבל האישור לביצוע חלק מהשינויים והואיל וביחס לשינויים אחרים טרם התקבל אישור, יתכן ויחול עיכוב במסירת הדירה מעבר למועד החוזי. בנוסף התבקשו התובעים לזרז אספקת ספי שיש עבור חלונות דירותיהם, לאחר שאלו ביקשו לשדרגם (נספח ג'11 לתצהיר התובע). ביום 17.06.01 שלח המר לתובעים מכתב נוסף בו התבקשו לאשר את ההסכמות מפגישה שנערכה באותו יום ביחס לתוספות ושינויים בדירה ועלותם (נספח ז' לתצהיר המר). ביום 29.06.01 נשלח מכתב מאגפל להמר (נספח ח' לתצהיר המר), בו ציינה כי אין באפשרותה להתקדם בעבודות שכן התובעים טרם סיפקו את אדני החלונות. בנוסף ציינה אגפל כי התובע ביקש לשנות את מיקום האסלה בחדר האמבטיה, שמשמעה הוצאות נוספות ופגיעה במיכל ההדחה. ביום 03.09.01 שלחה אגפל מכתב נוסף להמר בו נטען כי טרם התקבל אישור לשינויים במערכת מיזוג האוויר בדירה, דבר המעכב את סיום העבודות (נספח ט' לתצהיר המר). מכתב זה הועבר לתובע, אשר התבקש לאשר את השינויים מיוני.